Qué pasa con los terrenos de las Estaciones de Servicio cuando cierran y cómo recuperar su valor

Una Estación de Servicio puede dejar de operar y conservar un importante valor inmobiliario. La ubicación, la superficie y el crecimiento de las ciudades pueden convertir un predio destinado durante años al expendio de combustibles en una alternativa para un comercio, un edificio, viviendas o un desarrollo mixto.

Sin embargo, antes de pensar en una nueva actividad aparece una cuestión decisiva: ¿qué quedó debajo de la superficie?

La eventual presencia de hidrocarburos en el suelo o las napas puede transformarse en un pasivo ambiental capaz de modificar el precio de la propiedad y condicionar una operación. Por eso, antes de proyectar una construcción o concretar una venta resulta necesario conocer con precisión el estado del inmueble.

Condenan a una petrolera que ya no opera en Argentina a remediar la contaminación producida en una Estación de Servicio

La fiscal general Gabriela Boquín y la Cámara Comercial pusieron de relieve la responsabilidad objetiva de la empresa en el ejercicio de una actividad riesgosa, más allá de la discusión sobre sus obligaciones contractuales.

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La licenciada Soledad Ferrando, asesora ambiental especializada en Estaciones de Servicio, explicó a Surtidores que el propietario que decide finalizar la actividad debe informar el cese ante la Secretaría de Energía y realizar el cierre correspondiente ante los organismos ambientales de la jurisdicción.

Uno de los pasos centrales es la extracción de los tanques, acompañada por estudios de suelo y de agua subterránea. El objetivo es determinar si la actividad dejó una afectación y cuál es su alcance.

Ferrando aclaró un aspecto que puede resultar determinante para una futura operación inmobiliaria: encontrar rastros de combustibles no significa necesariamente que exista contaminación que obligue a realizar una remediación.

La evaluación requiere determinar la presencia de hidrocarburos y otros compuestos en distintas muestras y comparar los resultados con valores de referencia. La especialista señaló que Argentina no cuenta con una normativa específica única para todos estos casos y que se utilizan referencias internacionales, entre ellas la denominada “Lista Holandesa”.

“Se hace la determinación de hidrocarburos y otros compuestos en el agua subterránea y en el suelo. De acuerdo con la comparación con esa lista, se determina si hay que remediar o no”, explicó.

Por lo tanto, puede existir algún rastro asociado con la actividad histórica sin que ello implique que el inmueble deba ser sometido a una recuperación ambiental.

Si los análisis confirman una afectación que supera los parámetros aceptables, comienza otra etapa. Se debe presentar un plan de remediación y definir la alternativa más adecuada para cada caso, de acuerdo con las características del lugar y los criterios del organismo de aplicación.

Una de las soluciones más habituales consiste en retirar el suelo afectado, reemplazarlo por material limpio y enviar el material extraído a disposición final como residuo peligroso. Cuando los hidrocarburos alcanzan el agua subterránea, también puede ser necesaria su extracción y un seguimiento posterior para verificar la recuperación del acuífero.

“No son todas las situaciones iguales. Se hace un estudio, se evalúa y se analizan los costos y lo que el organismo de aplicación acepta”, explicó Ferrando.

El incendio de un edificio donde había funcionado una Estación de Servicio reavivó la importancia de planificar el cierre y su posterior reconversión

Tras el siniestro en un espacio que décadas atrás funcionó como expendedora de combustibles en La Plata, especialistas del sector remarcaron la necesidad de continuar fortaleciendo los procedimientos de remediación de suelos y retiro de instalaciones subterráneas.

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Por ese motivo, no existe un precio estándar para recuperar un predio. El monto depende de la superficie comprometida, el volumen de tierra que deba retirarse, la magnitud de la afectación, las condiciones de la napa, los estudios necesarios y el método seleccionado. Los tiempos también pueden extenderse cuando el problema alcanza el agua subterránea.

Desde el sector inmobiliario, Oscar Puebla, de Puebla Inmobiliaria, señaló a este medio que la existencia de un pasivo ambiental debe reflejarse en el valor de una propiedad. “Si tiene pasivo ambiental, obviamente debe afectar. Alguien que compra con pasivo tiene que saber que se tiene que encargar de remediarlo”, sostuvo.

Para evitar incertidumbres, consideró fundamental conocer el estado del suelo y de la napa antes de cerrar una operación. Los estudios deben contemplar diferentes profundidades y permitir establecer si existe una afectación que pueda comprometer el futuro uso del inmueble.

Una vez completada la remediación y comprobada la ausencia de contaminación que impida el nuevo destino, el terreno puede volver a utilizarse. “Cuando termina toda esa remediación y se comprueba que no hay contaminación en el suelo y en el agua, se puede decir que está apto para otra actividad”, afirmó Puebla.

El arquitecto Patricio Pon, director de PON – Estudio de Arquitectos (Instagram: @pon.arquitectos), puso el foco en el potencial que pueden conservar las antiguas estaciones, especialmente cuando están ubicadas en sectores urbanos que aumentaron su valor.

“El cierre de una Estación de Servicio no necesariamente significa que ese terreno haya agotado su vida útil”, señaló a este medio.

A su entender, un predio que durante décadas estuvo destinado a la venta de combustibles puede reconvertirse en un proyecto comercial, residencial o mixto, además de admitir subdivisiones o desarrollos por etapas.

Pero la ubicación, por sí sola, no alcanza para definir una buena inversión. Pon advirtió que existen experiencias en las que la recuperación ambiental demandó varios años y los costos terminaron condicionando la viabilidad económica del emprendimiento.

Por eso, propuso analizar simultáneamente dos cuestiones: las posibilidades de desarrollo que ofrece el inmueble y sus condiciones ambientales. El diagnóstico debería realizarse antes de elaborar un anteproyecto y, preferentemente, antes de concretar la compra.

También resulta necesario revisar la situación de las instalaciones que permanecen en el predio, especialmente tanques y cañerías, para determinar técnicamente si corresponde retirarlos, anularlos o aplicar otro tratamiento conforme a las normas vigentes y bajo intervención de los organismos competentes.

¿Qué rol cumple el estudio de pasivos ambientales para evitar la remediación de suelo de una Estación de Servicio?

Con un trabajo de pocos días se puede prevenir una denuncia y clausura preventiva por contaminación, además de un gasto millonario imprevisto.

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La documentación ambiental adquiere así un papel central para cualquier comprador. Ferrando señaló que pueden exigirse las presentaciones realizadas ante los organismos correspondientes y los antecedentes que permitan acreditar la situación del inmueble.

El objetivo es evitar que una operación aparentemente atractiva termine incorporando un costo desconocido. No es lo mismo adquirir un terreno donde funcionó una estación y no se detectó una afectación que comprar un predio con una remediación pendiente y sin una estimación precisa de su alcance.

La conclusión compartida es que una estación cerrada no debe ser considerada automáticamente un terreno perdido ni tampoco una oportunidad segura. El verdadero valor aparece cuando se conoce qué ocurrió durante los años de operación, qué quedó en el subsuelo, si existe una afectación que requiera intervención y cuánto demandará recuperar el lugar. Con esa información, propietarios, compradores y desarrolladores pueden determinar si el inmueble está en condiciones de iniciar una nueva etapa y qué proyecto resulta económicamente viable.