Los terrenos de estaciones de servicios los más buscados por los inversores residenciales

El emplazamiento de las estaciones de servicio demanda varios requisitos excluyentes. En primera instancia se puede identificar la necesidad de amplios lotes debido a la infraestructura pretendida en la actividad (tanques subterráneos, playas, minishops, expendio). La ubicación geográfica es otro factor primordial en cuanto a la captación del cliente para la comercialización minorista, pero también se debe tener en cuenta un espacio adecuado para la maniobrabilidad en el acceso, y a la vez su disposición debe ser competente respecto a la fluidez del tránsito de las calles aledañas.

Por ende la mayoría de las bocas de expendio se ubican en esquinas amplias, sobre avenidas o calles reconocidas y que estén a la vista del consumidor. Todos estos requisitos tienen su réplica al momento de la venta de estos terrenos, donde las cifras de venta ascienden a millones en algunos casos. Estas características mencionadas atrapan principalmente a los desarrollistas inmobiliarios que ven ahí el escenario perfecto para la construcción de torres, megaproyectos habitacionales, edificios business o complejos de oficinas. Pero el trámite no es tan simple como tasar el predio y comprarlo.

En un primer paso se debe realizar estudios del impacto ambiental que tiene el predio, bajo la normativa vigente de las diferentes jurisdicciones. Es decir, se debe desarrollar una metodología para la determinación de la existencia o ausencia de contaminantes en el suelo, debido a la presencia de los tanques subterráneos de combustibles. Los problemas que pueden generar los tanques es que se pinchen por el deterioro ocasionado por el tiempo o por los mismos componentes del suelo, y allí se puede encontrar hidrocarburos flotando, empetrolamiento y emanaciones gaseosas.

En esta circunstancia el precio del lote se devalúa, a menos que el dueño realice un proceso de descontaminación, lo que equivale a una gran suma de dinero, y de igual manera el terreno pierde valor.

Otro obstáculo: tener una gran billetera

En la Ciudad de Buenos Aires el 51 % de las 403 estaciones de servicio que se hallaban registradas por la Secretaría de Energía a 2004 se encuentran implantadas sobre lotes que posibilitan construir edificios que tripliquen la superficie de su terreno. Además, el 6 % de las bocas de expendio instaladas lo hacen sobre predios con un valor de mercado superior a los u$s 400 por m2 edificables.